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おまけ

プレジデントの記事について

プレジデント社が、 『" 銀行言いなり"の住宅ローン返済計画は大損か』 という記事を出しました。
この記事を大雑把にまとめると、元金均等返済の初回返済金額を、元利均等返済の毎月返済額にすると 元利均等の場合の支払総額のほうが安くなるというものです。
このページを読んだ方なら、そんなのアタリマエだ、と思うでしょう。
なぜなら、元金均等返済は、毎月の返済に占める、元金弁済分の金額を同じにする方式のため、 元金が減ると、毎月の返済額が減ってゆくからです。
元利均等払いの毎月返済金額を、元金均等払いの初回の返済額と同じにすれば、その後の毎月支払額は 元利均等返済の場合のほうが多くなりますから、早く返して総支払額が小さくなるのは当然です。
しかし、この議論は、リスク管理という重大な視点が抜けています
借金の返済でもっとも重要なのは、返済不能(デフォルト)にならないことです。
最初は頑張って返済できる毎月の返済額であっても、病気になったり、子供ができて支出が増えたり、 勤務先が倒産したりと、様々な危険が待ち構えています。
すなわち、もっとも重要なのは、
無理せず、かつ、非常時の備えが可能になる返済額に抑えることです。
そして、本当に余裕が出来たときに繰り上げ返済することで、 利息を削減できます。

プレジデントの記事は、『銀行に云われるままではなく自分で考えよ』という啓発の意味では良い記事ですが、 単に数字の比較をして、その部分だけを読むのは、愚の骨頂と云えます。

ローンでの住宅購入と賃貸との比較

ローン返済のほうが家賃よりもこんなにお得ですよ といって住宅販売会社は住宅を売ろうとします。
しかし、本当に得なのか、死ぬまでの人生設計をしたうえで考えなければならないことです。
住宅ローン返済額については、今後は、返済利息に税金がかかるなどの、制度変化がなければ、 正確な計算が可能です。
これに対して、返済する自分の側の都合は不確定要素が多く、見通しは容易ではありません。
ここに、ローンを組んで住宅を購入することの是非を、評価する必要があります。
住宅を購入したい良い理由

  1. 快適な空間を手に入れたい
  2. 賃貸は資産にならない
  3. 社会的信用が増す
  4. 賃貸よりもローン返済のほうが安そうだ
これに対し、

住宅を購入するにあたっての不安:
  1. 返済不能にならないよね?
  2. 想定外の問題が出ないかな?
  3. 万一の場合でも生活保護が受けられなくなる?
  4. 賃貸よりもローン返済のほうが安い−本当かな?
ものごとにはどちらも良い面と悪い面とがあります。
ですから、この問題について絶対的な正解はありません。
不確定要素を大きく見積るか小さく見積るかで選択が変わってきます。

ですから、不確実な不安の対策を想定した、資金計画が必要です。
このなかで、賃貸とローン返済とではどちらの支出がすくないのか、という根本的な命題については、 比較が可能です。

ちょっと比較してみましょう。
住宅販売会社のチラシにある返済例は、信じてはいけません
これを元に資金計画を立てると痛い目に会います。
住宅販売会社の返済例の罠は、下記の通りです。
  1. 変動利息の最安値(しかも短期)で計算している。 すなわち今後利息が上がるかもしれない。
  2. ボーナス加算をちゃっかり入れている。
  3. 返済以外にかかる費用を含んでいない。 これは、返済ではないので当然ですが、資金計画には不適切ですね。
返済以外の費用は、意外に高額です。
まず、大きなのが、集合住宅の場合、管理費と修繕積立金
管理費が安いと、住み心地が悪く、快適性を損ないます。
広さにもよりますが、2万円弱の管理費を見込みましょう。
修繕積立金については、最初は低い金額で決められることが多いようです。
しかし、およそ10年後の定期修繕の際は、積立金が不足していると、 数十万円から100万円以上の一時金が発生します。
また、積立金を低く抑えるために、購入時に結構な金額を納めるのが普通です。
これらを合わせると、ローン返済の他に、毎月2〜3万円が必要になります。
その他に、税金があります。
固定資産税、都市計画税は、結構高額です。
首都圏では年間10万円前後が必要でしょう。
管理費、修繕積立金、税金を合わせると、返済の他に、毎月3〜4万円が必要です。
ということは、『毎月の返済額が8万円』とか書いてあっても、 実際には、毎月11万円!その他にボーナス月加算、なんてこともあり得る訳です。

では、賃貸ならどうなのか。
賃貸には、『資産にならない』という根本的な問題があります。
何年家賃を払っても自分のものにならないわけですから、 毎月捨てるように感じる人もいるでしょう。
しかも家賃は上がるかもしれません。
といいながらも下がる場合もあります。
社会情勢の未来の変化は、誰にも分かりません。

で、自分の考える最善のおすすめは、ワケありの賃貸です。
賃貸専用の集合住宅は、壁や床が薄い場合が多く、プライバシーを保つのに、 適切ではありません。
しかし、分譲用の住宅で、大家の都合により、自分が住めなくなった物件があります。
賃貸の相場は、ほとんど面積で決まるので、分譲用住宅の賃貸物件は、 相当にお得です。

自分の場合、居住用に購入した分譲マンションが、都合で住めなくなり、 賃貸にしています。
大家の目で見ると、分譲用住宅の価格では、賃貸しても儲かりません(涙)
管理費なんて、賃貸用物件とはまるで違うのに、家賃の中から負担しなければなりません(涙)。
ローン返済と同じようにして、賃貸業のシミュレーションもできるので、計算すれば、 購入費用が、損益分岐を分けることがわかります。

収入となる家賃が同じなら、なるべく安物のほうが良いわけです。
それがビジネスというものです。

住宅の購入は、この連載記事をよく読んで、綿密に計画を立ててからにしましょうね。


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